Является ли Кризис доступности жилья иллюзией?

Средние цены на жилье остаются очень близкими к историческим максимумам, достигнутым в начале года. Соответственно, опросы общественного мнения показывают растущую обеспокоенность по поводу доступности жилья, и политики обращают на это внимание. Администрация Трампа выступила с потенциально предстоящей национальной декларацией о чрезвычайном положении в жилищной сфере, чтобы президент мог… что-то предпринять. Возможно, нам придется подождать, пока не будет издан указ, чтобы узнать, в чем именно, по мнению мистера Трампа, заключаются его чрезвычайные полномочия в сфере жилищной политики.Но действительно ли дома дорожают в долгосрочной перспективе, или это просто экономический мираж? Как экономист с опытом работы в сфере жилищного строительства, я часто задумываюсь над этим вопросом.  Когда я читаю статьи о кризисе доступности жилья, я склонен соглашаться с экономически обоснованным мнением о том, что в Америке существует фундаментальная проблема с обеспечением жильем. Совокупность нормативных ограничений — зонирование, выдача разрешений, стандарты энергоэффективности, лицензирование профессиональной деятельности и т.д. — повышает стоимость строительства жилья. Тарифы и сокращение числа нелегальных иммигрантов также не помогают. Я поддерживаю аргумент о том, что ослабление регулирования сделало бы жилье значительно более доступным.

С другой стороны, я чувствую, что большая часть шума по поводу постоянно растущих цен на жилье основана на неполном анализе. Он не учитывает достаточного количества важных факторов, чтобы дать удовлетворительное объяснение наблюдаемым тенденциям в данных. Хороший экономический анализ должен учитывать и другие факторы — знаменитое допущение «При прочих равных условиях». Когда дело доходит до анализа цен на жилье, необходимо учитывать множество других факторов. Некоторые довольно простые расчеты с использованием легкодоступных данных подтверждают аргумент о том, что цены на жилье ненамного выше их долгосрочного среднего значения.

Другие факторы, имеющие значение в жилищной сфере

Итак, каких условий мы должны придерживаться при прочих равных условиях при анализе долгосрочных тенденций в жилищной сфере в США цены? Давайте начнем с самого главного и очевидного: инфляции. Мы не можем сравнивать номинальные цены на жилье с 2019 по 2025 год (только за эти шесть лет индекс потребительских цен вырос на 26%), а тем более с 1990, 1960 или любой другой датой, которую можно назвать золотым веком доступности жилья.

Пусть 1960 год (самый ранний год, за который я могу получить данные по всем моим категориям при прочих равных условиях) является образцом доступности жилья в США. В то время как номинальная средняя цена жилья выросла на 3 421% с 1960 по 2024 год, корректировка этого показателя с учетом инфляции с использованием индекса потребительских цен показывает более скромный, но, возможно, все еще тревожный рост на 232%. Но давайте теперь также учтем гораздо меньший, но значительный рост доходов домохозяйств за этот период времени. Типичная практика заключается в том, чтобы разделить среднюю цену жилья на средний доход домохозяйства, чтобы получить соотношение цены на жилье и дохода домохозяйства. В реальном выражении этот показатель вырос примерно с 2,1 до 5,2, или на 145%, за тот же период времени.

Далее давайте рассмотрим, что именно люди получают, покупая жилье средней площади. В 1960 году средняя площадь дома, построенного в США, составляла 1500 квадратных футов. Средняя площадь жилья неуклонно росла, достигнув пика примерно в 2700 квадратных футов в середине 2010-х годов, прежде чем немного снизиться до 2400 квадратных футов в 2024 году. Предполагая, что чем больше, тем лучше, и что люди с радостью готовы выложить больше денег за жилье большего размера, мы можем скорректировать этот фактор, рассчитав реальную цену за квадратный фут жилья. С 1960 по 2024 год этот показатель увеличился на 107%. Это все еще значительный рост, но гораздо более управляемый, чем реальная средняя цена сама по себе или с поправкой на доходы домохозяйств.

Мы приближаемся к цели, но я хочу, чтобы это была комплексная корректировка. Один из очень важных аналитических факторов, которому я научился у великого Томаса Соуэлла, заключается в том, что нужно обращать внимание на композиционные эффекты или изменения характеристик групп с течением времени, которые могут исказить упрощенные статистические снимки. Соуэлл учит нас обращать внимание на влияние состава домохозяйств на статистику по домохозяйствам, поскольку размер домохозяйства может значительно меняться и действительно меняется с течением времени. В 1960 году среднее домохозяйство в США состояло из 3,33 человек. К 2020-м годам этот показатель снизился примерно до 2,5, причем большая часть этого снижения пришлась на 1990-е годы.

Это означает, что средний доход домохозяйства делится между меньшим числом членов домохозяйства, что занижает рост доходов домохозяйства с течением времени на личном уровне. Другими словами, реальный средний доход домохозяйства на душу населения вырос больше, чем это видно из общего ряда данных о доходах домохозяйств. Мы можем учесть это в нашем анализе цен на жилье, рассчитав отношение реальной цены на жилье к реальному доходу домохозяйства на человека. За период с 1960 по 2024 год этот показатель вырос на 96%.

Наконец, давайте объединим изменение размера дома и состава домохозяйства в последнем расчете. В результате нашей окончательной корректировки получается соотношение реальной цены жилья за квадратный фут к реальному доходу семьи на человека. Барабанная дробь, пожалуйста: согласно этому всесторонне скорректированному показателю, доступность жилья выросла на ничтожные 6% с 1960 по 2024 год и на самом деле существенно снизилась по сравнению со своим пиком в конце 1970-х годов.

Более того, все эти корректировки не учитывают возможно, самое важное изменение — это качество жилья с точки зрения функций и удобств, которые с годами становятся все более распространенными. Мне еще предстоит найти индекс качества жилья, который бы надежно отслеживал эти характеристики. У меня действительно сложилось сильное впечатление, основанное на личном опыте и обрывочных данных, из которых я прихожу к уверенному выводу, что сегодняшние дома — более приятные места для жизни, чем те, что были 30 или 60 лет назад. Как отмечается в отчете о переписи населения США за 2011 год, помимо увеличения размеров домов, “в домах, построенных сегодня, есть практически все — различные типы помещений, такие как большее количество спален и ванных комнат, больше удобств, таких как стиральные машины и сушилки, места для вывоза мусора и камины, а также дополнительные средства безопасности, такие как защита от дыма и угарного газа детекторы и спринклерные системы.”  В современных больших и просторных домах также есть более энергоэффективные инженерные сети, более удобная бытовая техника, больше места в гараже, более просторные и хорошо оборудованные кухни, где каменные столешницы заменили керамическую плитку, и так далее. Если бы мы смогли найти способ учесть все эти изменения при комплексной корректировке цен на жилье, это могло бы привести к нулевым изменениям или даже к падению цен на жилье при прочих равных условиях.

В заключение, кризис доступности жилья — это пустяк!

Хотя важно тщательно обдумать изменения в этом вопросе, я хочу еще раз подчеркнуть, что существует проблема цен на жилье, и она заслуживает внимания и разумных мер государственной политики. Я надеюсь, что мои “всесторонние” корректировки реальных цен на жилье заставят вас задуматься, но этому анализу не хватает, по крайней мере, двух основных моментов: 1. В нем четко указаны начальная и конечная точки; 2. Это общенациональные агрегированные данные, поэтому он не учитывает региональные различия в изменении цен на жилье с течением времени.

Если вы посмотрите на десятилетний период, то увидите значительные колебания цен на жилье, даже при моем предпочтительном соотношении реальной цены жилья за квадратный фут к реальному доходу семьи на человека. В 2024 году цены были на 22% выше, чем 10 годами ранее, что дает у подрастающего поколения достаточно оснований жаловаться на то, что цены на жилье становятся недосягаемыми. Недавний всплеск цен на жилье также подтверждает мнение о том, что рынки жилья способствуют передаче богатства от более бедных представителей поколения миллениумов к состоятельным людям эпохи бума. Рост цен на жилье также сильно варьируется в зависимости от региона. На горячих рынках — в основном в прибрежных районах и в районе метро sunbelt — рост цен за 10 лет в 1,5-2 раза превысил средний показатель по стране. На более холодных рынках в некоторых частях Юга и Среднего Запада темпы роста были ненамного выше общей инфляции потребительских цен.Как показывает эта превосходная карта от Visual Capitalist, гораздо проще купить дом (при прочих равных условиях, конечно!) на Среднем Западе, чем на Западе, Северо-востоке или во Флориде. (Я знал, что должна быть какая-то компенсация за наши ужасные зимы в Мичигане!)

Справиться с растущими ценами на жилье — простое, но непростое с политической точки зрения решение. Нам нужно остановить относительный рост стоимости строительства жилья. Другими словами, нам нужно, чтобы кривая предложения жилья «сдвинулась вправо» больше, чем сдвинулась кривая спроса. Строители точно знают, что для этого потребуется: менее строгое зонирование (особенно для многоквартирных домов), упрощение процедур лицензирования и выдачи разрешений, менее строгие строительные нормы и энергетические стандарты, более свободные рынки труда и материалов и, возможно, принятие потребителями небольших и простых домов.

 

Все данные взяты из экономических данных Федеральной резервной системы: fred.stlouisfed.org.
Набор данных и расчеты доступны по запросу: tylerwatts53@gmail.com

Тайлер Уоттс — профессор экономики в Университете штата Феррис.

(10 КОММЕНТАРИЕВ)

Другие новости:

---