Сделали ли обязательства, принятые в Маунт-Лорел, жилье в Нью-Джерси более доступным? Обобщенный контрольный анализ предложения жилья и стоимости

В этой статье исследуется влияние обязательств по обеспечению доступным жильем в Нью-Джерси на стоимость жизни, стоимость жилья и фактическое производство жилья. Судебные дела в Маунт-Лорел, штат Нью-Джерси, установили доктрину, согласно которой муниципалитеты должны предоставлять “справедливую долю” жилья по доступным ценам. С тех пор законодатели в разное время интерпретировали эту доктрину, устанавливая конкретные количественные показатели, которых должны достичь муниципалитеты, или отказывались это делать, оставляя правоприменение на усмотрение судов, которые, в свою очередь, в течение нескольких лет воздерживались от достижения целевых показателей по доступному жилью. Эти изменения в политике дают возможность оценить, достигают ли цели в области доступного жилья ожидаемого эффекта. На основе синтетического контрольного анализа результаты показывают, что требования к доступному жилью не влияют на производство жилья, а требования к доступному жилью практически не влияют на стоимость жилья.

1. Введение

Судебные разбирательства в Маунт-Лорел, штат Нью-Джерси, установили, что “развивающийся муниципалитет не может с помощью системы регулирования землепользования сделать физически и экономически невозможным предоставление жилья с низким и умеренным доходом”.[1]

В то время как развивающийся муниципалитет не может с помощью системы регулирования землепользования предоставлять жилье с низким и умеренным доходом. первоначальное постановление просто гласило, что муниципальные правила землепользования не могут исключать все, кроме крупных домов на одну семью, однако законодательный орган истолковал доктрину Маунт-Лорел таким образом, что муниципалитеты несут прямое обязательство по строительству доступного жилья с ограниченным сроком действия. До 1985 года законодательный орган ничего не предпринимал. Муниципалитеты повсеместно игнорировали или оспаривали решение Верховного суда Нью-Джерси от 1975 года, что привело к “массе затяжных судебных разбирательств”.[2] В 1983 году решение Маунт-Лорел II подтвердило “право застройщика” на защиту муниципалитетов, которые не смогли достичь установленных в судебном порядке показателей по доступному жилью, тем самым побудив законодательный орган, наконец, принять результатом стал Закон о справедливом жилищном строительстве 1985 года, который учредил независимый орган, которому было поручено рассчитать “справедливую долю”, выделяемую каждому муниципалитету на строительство новых единиц доступного жилья, что обеспечило бы им надежную защиту от судебных исков застройщика. Этот орган, Совет по доступному жилью (COAH), провел свой первый раунд расчетов справедливой доли в 1987 году, и они оставались в силе до 1993 года. Второй раунд обязательств COAH по справедливому распределению средств действовал с 1993 по 1999 год, а после 1999 года COAH фактически прекратил свое существование после того, как его расчеты по третьему раунду были признаны недействительными судами. Окончательно он был отменен в 2024 году в пользу нового метода расчета обязательств по справедливой доле. С 2007 года, когда правила третьего раунда COAH были признаны недействительными, муниципалитеты Нью-Джерси были вынуждены вернуться к прежнему методу судебной сертификации соответствия доктрине Маунт-Лорел.

Как доктрина Маунт-Лорел и ее различные интерпретации законодательными органами повлияли на жилищное строительство и стоимость жилья в Нью-Джерси? Чтобы ответить на этот вопрос, нам сначала нужно понять политическую экономию целевых показателей по доступному жилью и программ зонирования с учетом интересов всех.

2. Последствия мер по обеспечению доступным жильем.

Чтобы соответствовать правилам COAH, муниципалитеты Нью-Джерси приняли зонирование с учетом интересов всех жителей. Зонирование с учетом интересов бывает двух видов: обязательное и добровольное. Обязательное комплексное зонирование требует, чтобы в любой новостройке определенного размера или типа был выделен определенный процент квартир, которые должны быть сданы в аренду или проданы по доступной цене потребителям с низким или умеренным доходом. Ограничения на документы и подтверждение дохода обеспечивают соблюдение требования доступности. Добровольное зонирование с включением предлагает застройщику нормативные преимущества, такие как увеличение разрешенной плотности застройки, при условии, что определенный процент квартир сдается в аренду или продается по ценам ниже рыночных таким же образом.Закон Нью-Джерси о справедливом жилищном строительстве требует от муниципалитетов разработать, как минимум, программу добровольного зонирования, но обязательные программы распространены повсеместно по всему штату, согласно базе данных, хранящейся в inclusionaryhousing.org.

Комплексное зонирование работает только в том случае, если квартиры по рыночной цене в комплексном комплексе стоят дорого. Застройщик должен получить большую прибыль от этих объектов, чтобы компенсировать убытки от продажи или сдачи в аренду объектов по ценам ниже рыночных. Если жилье в целом станет доступным, то инклюзивное зонирование не сработает.

У инклюзивного зонирования есть и другие любопытные последствия. Как форма контроля за ценами, оно создает дефицит и нормирование. Больше людей хотят приобрести квартиры по цене ниже рыночной, чем есть в наличии, поэтому их приходится распределять с помощью лотереи. Более того, инклюзивное зонирование, по крайней мере в обязательной форме, сокращает предложение жилья, поскольку застройщики знают, что они получат меньшую прибыль от строительства, чем если бы не было инклюзивных требований.Эмпирические исследования в значительной степени подтверждают эти теоретические ожидания. Исследование, проведенное в районе Балтимор-Вашингтон, показало, что обязательное зонирование с учетом всех факторов увеличивает стоимость жилья по рыночным ценам, хотя это может и не повлиять на предложение нового жилья (Hamilton, 2021). Более раннее исследование, проведенное в Калифорнии, показало, что политика инклюзивного зонирования привела к уменьшению размеров и повышению цен на дома на одну семью (Bento, et al., 2009). Исследование, проведенное в Сан-Франциско и Бостоне, показало, что обязательное инклюзивное зонирование привело к росту цен и сокращению производства в Бостоне при одновременном повышении цен в периоды роста цен и снижении цен в периоды падения цен в Сан-Франциско и не повлияло на производство там (Schuetz, et al., 2011). Еще одно исследование, проведенное в Калифорнии, выявило сильное негативное воздействие на производство и цены (Means &Stringham, 2012). Есть только одно противоположное исследование по этому вопросу, в котором установлено, что снижение требований к зонированию в некоторых частях Калифорнии не повлияло на цены на жилье (Hollingshead, 2015). Возможно, что эти программы создают гистерезис на рынках жилья после их реализации.Хотя в этих исследованиях основное внимание уделяется обязательному зонированию по принципу включения, есть основания полагать, что даже добровольное зонирование по принципу включения, которое гораздо более распространено, может иметь неблагоприятные последствия для жилищного строительства, особенно в таких штатах, как Нью-Джерси или Массачусетс, где есть “средство защиты застройщика”, когда муниципалитеты не удается достичь целевых показателей по доступному жилью.

Предположим, что муниципальное руководство, как правило, выступает против строительства новых многоквартирных домов. Если застройщик предлагает новый многоквартирный дом по рыночной цене, это, как правило, напрямую не помогает муниципалитету достичь поставленной цели по доступному жилью, поскольку цены на квартиры, как правило, недостаточно приемлемы. Более того, поскольку рынки жилья являются надмуниципальными и в основном расположены в пригородных районах, руководители муниципалитетов вполне могут понимать, что строительство жилья по рыночным ценам оказывает лишь слабое влияние на общую доступность жилья в пределах муниципальных границ, скорее способствуя повышению доступности жилья на местном рынке труда. Понимая, что они должны достичь своих целевых показателей по доступному жилью, но в целом не одобряя строительство многоквартирных домов, муниципальное руководство будет иметь явный стимул отказывать в разрешении на строительство многоквартирных домов по рыночной цене.

Как ни странно, рыночный характер застройки (т.е. отсутствие доступных по цене квартир с ограниченным правом собственности) часто используется в качестве оправдания для отказа в планировании. Законодательство штата прямо не защищает решения муниципалитетов об отказе в утверждении планировки многоквартирных домов по рыночной цене, но муниципалитеты, как правило, обладают широкими полномочиями по отказу в утверждении более крупных многоквартирных проектов путем пересмотра плана участка, внесения изменений или получения условного разрешения на использование. Когда отсутствие доступных по цене объектов, ограниченных по закону, сочетается с другими факторами, которые могут оправдать отказ, такими как воздействие на дорожное движение, муниципальный совет по землепользованию может посчитать, что у него больше оснований для отказа, чем в противном случае.

Как ни странно, рыночный характер застройки (т.е. отсутствие доступных по цене квартир с ограниченным правом собственности) часто используется в качестве оправдания для отказа в планировании. Законодательство штата прямо не защищает решения муниципалитетов об отказе в утверждении плана многоквартирных домов по рыночной цене, но муниципалитеты, как правило, обладают широкими полномочиями по отказу в утверждении более крупных проектов.многоквартирные проекты, либо путем пересмотра плана участка, внесения изменений, либо путем получения условного разрешения на использование. Когда отсутствие доступных по цене объектов, ограниченных по закону, сочетается с другими факторами, которые могут оправдать отказ, такими как воздействие на дорожное движение, муниципальный совет по землепользованию может посчитать, что у него больше оснований для отказа, чем в противном случае.

Таким образом, требование на уровне штата о том, чтобы муниципалитеты соответствовали целевым показателям по строительству доступного жилья, приведет к снижению общего объема строительства жилья и, следовательно, к увеличению общих расходов на жилье.

Повлияли ли цели по строительству доступного жилья и зонированию с учетом интересов всех в Нью-Джерси на эти результаты? Нам нужен надежный эмпирический тест, сравнивающий Нью-Джерси с аналогичными штатами.

3. Эмпирический анализ

Эмпирическая стратегия здесь заключается в сравнении периодов действия обязательных обязательств по доступному жилью в Нью-Джерси с аналогичными периодами в других штатах и с периодами в Нью-Джерси, когда обязательных обязательств по доступному жилью не существовало. Особый интерес представляют два результата: количество разрешений на строительство на душу населения (наилучший показатель производства жилья) и два показателя стоимости жизни в целом и стоимости домов, выставленных на продажу, в частности. Существует только один ежегодный показатель стоимости жизни на уровне штата, который был рассчитан до 2008 года (Берри и др., 2000). У нас нет годовых данных о стоимости аренды, но FHA составляет индекс цен на жилье по всем сделкам, основанный на перепродажах и оценках. Их квартальные данные усредняются по годам для создания годового индекса.

Итоговые переменные следующие: 1) общее количество разрешенных единиц жилья на душу населения, по данным Бюро переписи населения США, 2) количество единиц жилья в пяти и более зданиях на душу населения (эти жилые дома квартиры, скорее всего, будут продаваться по доступной цене), 3) ежегодное изменение стоимости жизни в штате и 4) ежегодное изменение индекса цен на жилье для всех сделок в штате. Данные о ежегодных разрешениях на строительство, выданных на государственном уровне, относятся к 1980 году и до 2023 года. Данные о стоимости жизни относятся к 1960 году и до 2007 года. Данные о ценах на жилье относятся к периоду с 1975 по 2024 год.

На рисунке 1 показано, как изменилось общее количество разрешений на строительство на душу населения в Нью-Джерси и двух соседних штатах с 1980 года. Вертикальные линии обозначают период с 1985 по 1999 год, когда обязательства Mount Laurel выполнялись наиболее строго, и период с 1999 по 2007 год, когда обязательства Mount Laurel практически не выполнялись, поскольку суды ждали законодательного решения, которое так и не было принято.

Рисунок 1: Общее количество разрешений на строительство на душу населения в Нью-Джерси и соседних штатах

Здесь мы видим, что до 1985 года в Нью-Джерси разрешалось гораздо больше квартир на душу населения, чем в Пенсильвании и Нью-Йорке. Йорк был таким. Однако вскоре после этого количество разрешений в Нью-Джерси резко сократилось и оставалось примерно на уровне Пенсильвании примерно до 2012 года, когда штат восстановил небольшое, но устойчивое преимущество перед своими соседями. Эти изменения в выдаче разрешений плохо согласуются с обязательствами по обеспечению доступного жилья.

На рисунке 2 показано, как менялись разрешения на строительство квартир в зданиях с пятью и более квартирами с течением времени в одной и той же группе из трех штатов.

Рисунок 2: Более пяти разрешений на строительство на душу населения в Нью-Джерси и соседних штатах

Результаты здесь аналогичны результатам в Рисунок 1, за исключением того, что Пенсильвания и Нью-Йорк меняются местами. В Пенсильвании строится больше жилья, чем в Нью-Йорке, но в Нью-Йорке строится больше многоквартирных домов, чем в Пенсильвании, что неудивительно, поскольку Нью-Йорк более урбанизирован. После 1990 года количество разрешений на строительство более крупных многоквартирных домов в Нью-Джерси почти сравнялось с Нью-Йорком, но в период с 2016 по 2022 год в Нью-Джерси этот показатель был несколько выше.

Пока что необработанные данные не показывают сильного роста. влияние обязательств по обеспечению доступным жильем на жилищное строительство в Нью-Джерси. Нью-Джерси — самый густонаселенный штат в стране, поэтому вполне логично, что в Нью-Джерси будет больше многоквартирного жилья, чем в таком штате, как Пенсильвания. Но только за последние несколько лет в Нью-Джерси было построено больше жилья, чем в Пенсильвании. Нет никаких свидетельств того, что период с 1985 по 1999 год был более продуктивным в плане строительства жилья в Нью-Джерси, чем другие периоды, или что период с 2000 по 2007 год был особенно непродуктивным, за исключением, возможно, периода после 2012 года.

Конечно, разрешения на строительство являются мерой объема поставок, но экономика учит нас, что и спрос, и предложение совместно определяют равновесие. Исходя только из количественных изменений, мы не можем сделать вывод о том, что обязательства Нью-Джерси по обеспечению доступным жильем не сработали, потому что, возможно, в Нью-Джерси был аномально низкий спрос на жилье, из-за чего застройщики хотели строить меньше, независимо от нормативных требований. Если бы обязательства по обеспечению доступным жильем соответствовали периодам медленного роста стоимости жизни в Нью-Джерси, мы могли бы сделать вывод, что эти обязательства все-таки способствовали увеличению предложения жилья.

На рисунке 3 показана динамика стоимости жизни в штате с начала года. С 1960 по 2007 год для Нью-Джерси и его более крупных соседей.

Рисунок 3: Стоимость жизни в Нью-Джерси и соседних штатах

Эта диаграмма также свидетельствует о том, что обязательства по доступному жилью не сработали. Стоимость жизни в Нью-Джерси росла более быстрыми темпами, чем в соседних штатах, в период с 1980 по 1990 год и с тех пор остается стабильно высокой. Эти данные свидетельствуют о том, что в 1980-х годах спрос на жилье в Нью-Джерси быстро рос, и для удовлетворения рыночных условий было бы предложено больше единиц жилья, даже при отсутствии обязательств по доступному жилью. Возможно даже, что обязательства по доступному жилью сдерживали предложение из-за регулятивных стимулов, установленных зонированием с учетом всех факторов.

Наконец, на рисунке 4 показано ежегодное изменение индекса цен на жилье для всех трех штатов. Здесь важно отметить, что индекс цен на жилье специфичен для каждого штата, поэтому уровни в разных штатах несопоставимы, а только изменения. В первом квартале 1980 года индекс цен на жилье в каждом штате был равен 100.

Рисунок 4: Изменение цен на жилье в Нью-Джерси и соседних штатах.

Цены на жилье в Нью-Джерси в основном перемены идут в ногу с нью-йоркскими. Но между 2015 и 2020 годами был короткий период, когда цены на жилье в Нью-Джерси росли менее быстрыми темпами, чем в Нью-Йорке. Вероятно, нам не следует переоценивать данные за шесть лет в этом временном ряду, но в соответствии с данными, приведенными на рисунке 2, можно предположить, что период судебного надзора за обязательствами Mount Laurel был более продуктивным для жилищного строительства, чем период законодательного надзора или период, когда эти обязательства в основном не исполнялись.Тем не менее, эти графики не являются окончательными. Мы можем исследовать влияние обязательств штата Нью-Джерси по обеспечению доступным жильем, используя синтетический контрольный анализ (Abadie, et al., 2015). Синтетический контроль создает средневзвешенное значение показателей, аналогичных показателям в группе, подвергшейся лечению, а затем сравнивает фактические результаты в группе, подвергшейся лечению, с результатами, которые соответствуют действительности, представленными средневзвешенным значением показателей, аналогичных показателям в группе. Лечебный эффект от вмешательства равен фактическому значению показателя в Нью-Джерси за вычетом значения показателя в синтетическом Нью-Джерси для результата.Я использовал непосредственный лаг зависимой переменной, численности населения, личного дохода, площади земли и количества местных органов власти на квадратную милю от Ругера и Соренса (2023 год), чтобы создать “синтетический” Нью-Джерси по аналогии с другими штатами. При анализе изменений стоимости жизни и цен на жилье я также использовал однолетний лаг уровня каждого индекса, чтобы уловить любые эффекты масштаба, возникающие в долгосрочных рядах индексов цен. Этот синтетический Нью-Джерси максимально похож на настоящий Нью-Джерси, что позволяет нам исследовать несоответствующие действительности разрешения на строительство, стоимость жизни и расходы на жилье, которые могли бы возникнуть в Нью-Джерси в отсутствие обязательств по доступному жилью в Маунт-Лорел.

Я рассматриваю два периода обращения: первый, когда законодательный орган ввел в действие обязательства Маунт-Лорел с 1985 по 1999 год, и второй, когда ни законодательный орган, ни суды не обеспечивали соблюдение обязательств Маунт-Лорел (с 2000 по 2007 год). Для каждого периода выполняется отдельный синтетический контрольный анализ.

<класс таблицы="имеет фиксированную структуру">

<тд>итог:<тд>общее количество единиц<тд>общее количество единиц<тд>5-блок разрешения<тд>5-блок разрешения<тд>Δ стоимости жизни<тд>Δ стоимости жизни<тд>Δ индекс потребительских цен<тд>Δ индекс потребительских цен<тр><тд>лечение period: 1985-1999 2000-2007 1985-1999 2000-2007 1985-1999 2000-2007 1985-1999 2000-2007 Massachusetts 0.66 0.58 0.82 0.22 0.6 0.29 0.44 0.2 Pennsylvania 0.24 0.17 0.17 0.22 0.52 Connecticut   0.13 0.46 0.14 0.38 новый York 0.02 0.23 0.17 0.28 0.09 0.16 0.01 Florida 0.09 0.27 Nevada   0.07 0.04 Arizona   0.02 Hawaii   0.25 California   0.1

<п class="присвоен-выравнивание текста-по центру">Таблица 1: Строительство синтетический Нью-Джерси в каждом анализ

потому что я бегу восьми различных анализов синтетический контроль (двух периодов лечения в сочетании с четырьмя результатов), точное содержание синтетических Нью-Джерси варьируется от анализа к анализу. В таблице 1 показано, как составляется синтетический трикотаж штата Нью-Джерси в каждом анализе; цифры представляют весовые коэффициенты для каждого штата.

Неудивительно, что соседние штаты Нью-Йорк и Пенсильвания вносят значительный вклад во многие из этих анализов. Массачусетс — единственный штат, который вносит свой вклад в синтетический Нью-Джерси в каждом анализе. Самым большим сюрпризом стало то, что в анализе индекса цен на жилье за 1985-1999 годы Гавайи были отмечены как значительный вклад в синтетический Нью-Джерси. В остальном, в каждом конкретном случае на долю необычных штатов приходится лишь очень небольшая доля синтетического Нью-Джерси.

Прогнозируемый баланс был в целом хорошим: обработанный и синтетический Нью-Джерси практически совпадали по численности населения, доходам населения и эффективным конкурирующим юрисдикциям на квадратную милю. Однако площадь обработанной земли в Нью-Джерси, как правило, составляет от половины до четверти площади синтетического Нью-Джерси. Нью-Джерси аномально мал по численности населения и доходам населения (это самый густонаселенный штат), и алгоритму сложно воспроизвести эту закономерность в других штатах.

На рисунке 5 показаны результаты синтетического контрольного анализа общего количества разрешений на строительство на душу населения за два периода обработки.

Рисунок 5: Синтетический контрольный анализ Общее количество разрешений на строительство в Нью-Джерси

Алгоритм синтетического контроля в конечном итоге воспроизводит разрешение на предварительную обработку в Нью-Джерси с высокой точностью в более ранний период и лишь с умеренной точностью в более поздний период. Фактические разрешения штата Нью-Джерси были ниже их фактических разрешений на протяжении большей части предыдущего периода обработки, что соответствовало первому законодательно введенному режиму Маунт-Лорел. Но в абсолютном смысле различия незначительны, и если мы примем во внимание нормальные колебания в других штатах, то они не будут статистически значимыми ни в одном году. То же самое можно сказать и о последствиях лечения в более поздний период, что связано с отсутствием соблюдения обязательств по Маунт-Лорел, за исключением 2000 года, когда результат оказался “неправильным” (в Нью-Джерси было построено больше зданий, чем ожидалось). Другими словами, ни законодательное закрепление закона «Маунт Лорел», ни приостановление его действия никак не повлияли на выдачу разрешений на жилое строительство в Нью-Джерси.

На рисунке 6 представлены аналогичные результаты для производства пяти единиц продукции.

Рисунок 6: Синтетический контрольный анализ Разрешения на строительство в Нью-Джерси пяти квартир

Результаты в основном те же. Единственные статистически значимые результаты, основанные на стандартизированных значениях p, были получены в 1986 и 2000 годах, но они указывают на “неправильное” направление, предполагая, что в Нью-Джерси было аномально мало разрешений на строительство пяти объектов в 1986 году и аномально много разрешений на строительство пяти объектов в 2000 году.

На рисунке 7 показано, что перейдем к общей инфляции. В данном случае мы могли бы ожидать, что законодательное закрепление закона Маунт-Лорел снизит уровень инфляции в штате, а отсутствие такого закрепления закона Маунт-Лорел приведет к его увеличению, если система действительно будет способствовать обеспечению жильем.

Рисунок 7: Синтетический контрольный анализ Инфляция в Нью-Джерси

Здесь мы можем очень точно смоделировать инфляцию в Нью-Джерси до начала лечения. И снова мы не обнаружили существенного влияния режима Маунт-Лорел. Ни один из эффектов режима не был близок к статистически значимому, за исключением 2002 года, когда результаты показали, что отсутствие мер по обеспечению соблюдения режима Маунт-Лорел, возможно, увеличило уровень инфляции в штате на десятую долю процентного пункта. Но в течение большинства лет данные свидетельствуют о том, что Маунт-Лорел никак не влиял на общую инфляцию в Нью-Джерси.

Далее на рисунке 8 показаны результаты изменения индекса цен на жилье по всем сделкам.

<таблица class="имеет фиксированный формат" style="стиль границы:нет;ширина границы:0 пикселей">

Рисунок 8: Синтетический контрольный анализ изменений цен на жилье в Нью-Джерси

Результаты, представленные на карте, свидетельствуют о том, что правоохранительные органы Маунт-Лорел повысили цены на жилье в 1986 и 1987 годах. и сократил их в 1989, 1990 и 1991 годах. Средний эффект лечения за первый период составил -1,2, что соответствует примерно 0,5-процентному изменению цен на жилье за весь период 1985-1999 годов. После отмены принудительных мер цены на жилье выросли, но только за два года этот рост был статистически значимым: в 2002 и 2006 годах. Средний эффект от применения мер за этот период составил 11,7, что соответствует изменению цен на жилье примерно на 2,7 процента за тот период. Имеются противоречивые свидетельства того, что правоприменительная практика в Маунт-Лорел несколько снизила цены на жилье.

Если свести все эти факты воедино, можно сделать вывод, что правоприменительная практика в Маунт-Лорел не привела к увеличению предложения жилья. Возможно, это привело к незначительному снижению цен на жилье без увеличения разрешительной документации, что свидетельствует о снижении спроса на жилье, но эти изменения были слишком незначительными, чтобы оказать какое-либо влияние на инфляцию на уровне штата в целом.

4. Обсуждение

Результаты вышеприведенного анализа свидетельствуют о том, что доктрина Маунт-Лорел и многочисленные обязательства по обеспечению доступным жильем, принятые по меньшей мере 39 лет назад, ничего или почти ничего не сделали для того, чтобы сделать жилье более доступным в Нью-Джерси. Возможно, это разочаровывающий результат, но его трудно назвать удивительным, поскольку Нью-Джерси остается дорогостоящим штатом с точки зрения строительства жилья и относительно медленно растущим по сравнению со штатами Солнечного пояса, где его легко строить.

Некоторые данные свидетельствуют о том, что в период с 2015 по 2020 год в Нью-Джерси было построено много жилья, и что этот период также соответствовал умеренному росту цен на жилье. Это был период судебного исполнения обязательств Маунт-Лорел без какой-либо законодательной базы. По крайней мере, результаты по-прежнему подтверждают пессимизм в отношении способности законодательного органа разработать критерии соответствия требованиям Маунт-Лорел, которые будут способствовать росту предложения жилья.Эти результаты также не должны вызывать удивления, поскольку большинство исследователей, изучающих этот вопрос, считают, что политика инклюзивного зонирования, как правило, делает жилье менее доступным, менее изобильным или и то, и другое вместе. Требование Закона о справедливом жилищном строительстве о добровольном инклюзивном зонировании и поощрение обязательного инклюзивного зонирования, как минимум, противоречат намерению закона сделать жилье более комфортным.более доступным для семей со скромным доходом.

В настоящее время в Нью-Джерси проводится четвертый раунд предоставления доступного жилья, и этот процесс вызвал много споров. Закон, Акт 2 от 2024 года, требует, чтобы Департамент по делам общин разработал конкретные обязательства муниципалитета по обеспечению доступным жильем в соответствии с подробной и точной формулой. Эти обязательства вступают в силу в этом году.

Некоторые положения формулы закона вызывают сомнения. Прежде всего, муниципалитеты, оказывающие квалифицированную городскую помощь, полностью освобождены от действия закона. Это могло бы иметь смысл, если бы все эти муниципалитеты уже предлагали достаточное количество доступного жилья, но это не обязательно так. Муниципалитеты могут попасть в этот список, если в них высока доля некачественного жилья или просто высокая плотность населения.

Во–вторых, предполагаемая потребность – новое обязательство по обеспечению доступным жильем — рассчитывается исходя из предположения, что 40% спроса на жилье в каждом регионе и в каждом муниципалитете будет приходиться на домохозяйства с низким и средним уровнем дохода (LMI). Это не учитывает вероятность того, что домохозяйства с низким уровнем дохода предпочитают жить в одних местах, а не в других (например, в местах, где есть доступ к общественному транспорту или можно дойти пешком до места работы).

Сообщества в конечном итоге получают более высокую квоту, если в течение предыдущего десятилетия их коммерческая оценка росла более быстрыми темпами. Это положение поощряет сообщества сдерживать коммерческое развитие. Более того, рост коммерческой оценки не обязательно означает рост занятости. Принципы разумного роста предполагают вместо этого использовать рост занятости для определения потребности в жилье.Формула также включает коэффициент доходности, который наказывает общины не только за то, что они богаты, но и за небольшую численность населения, поскольку она усредняет показатель, основанный исключительно на доходах, по сравнению с показателем, взвешенным по доходам домохозяйств. Чтобы избежать наказания муниципалитетов за то, что у них небольшое количество домохозяйств, эта мера должна быть просто взвешенной по домохозяйствам.

Закон учитывает земельные ресурсы муниципалитета, что, как предполагается, уменьшит обязательства по строительству нового жилья для уже застроенных муниципалитетов. Однако расчет частично зависит от данных географических информационных систем (ГИС) о растительном покрове и налоговых картах, которые часто недостаточно детализированы, точны и актуальны для этой цели.

Наконец, “коэффициенты распределения” просто усредняются для получения расчет справедливой доли без каких-либо обоснований. Например, небольшая община Монмут-Бич жаловалась на высокий уровень предполагаемой потребности, учитывая, что в ней нет земли, пригодной для застройки.

Учитывая эти проблемы, неудивительно, что возобновленные обязательства по доступному жилью сталкиваются с сильным сопротивлением по всему штату. Иногда правительствам штатов действительно необходимо ограничить полномочия муниципалитетов по зонированию, но в целом требования о количестве производимых единиц не работают должным образом, поскольку они поощряют расточительные судебные разбирательства, и муниципалитеты часто могут избежать их с помощью таких методов, как задержка выдачи разрешений, требование дополнительных исследований и зонирование земель для разработки, которая на самом деле не поддается разработке.

5. Выводы и рекомендации

Работает ли доктрина Маунт-Лорел в Нью-Джерси? На сегодняшний день ее законодательные интерпретации отсутствуют. Законодательная база, основанная на Законе о справедливом жилищном строительстве 1985 года, явно не смогла решить проблему доступного жилья в Нью-Джерси. На самом деле, нет никаких свидетельств того, что это вообще привело к увеличению числа разрешений, и очень мало свидетельств того, что это привело к снижению стоимости жилья в штате.

Далее следуют три рекомендации по реформированию.Как уже упоминалось, Закон 2 освобождает городские муниципалитеты от обязательств по обеспечению доступным жильем. Это освобождение не имеет особого смысла, если целью является обеспечение более доступным жильем там, где на него есть спрос. Таким образом, в закон 2 можно было бы внести поправки, которые распространялись бы на все муниципалитеты штата, и пересчитать количественные требования к жилью. Некоторые законодатели могут подвергнуть сомнению этот подход на том основании, что более высокие требования к доступному жилью для пригородных и сельских муниципалитетов, скорее всего, приведут к сокращению сегрегации по месту жительства. Но общеизвестно, что когда кто-то целится в две цели одновременно, он рискует не попасть ни в одну из них. Лучшим способом борьбы с сегрегацией было бы непосредственное устранение ее негативных последствий.

Небольшая реформа передала бы задачи по обеспечению доступным жильем от муниципальных органов к региональным, будь то существующие окружные советы по планированию или новые региональные органы власти, созданные в соответствии с законодательством. Эти органы могли бы рассматривать заявки на строительство, в частности, доступного жилья, в консультации с заинтересованными муниципалитетами. Региональная целевая система была бы более гибкой, чем существующая муниципальная целевая система, и могла бы позволить рыночному спросу оказывать большее влияние на реализацию этих проектов.Законодателям штата Нью-Джерси следует рассмотреть возможность полной отмены Закона 2 и обсудить способы использования прав частной собственности и свободного рынка для увеличения предложения жилья, например, путем предоставления определенных прав на застройку для определенных типов проектов в зависимости от местоположения и условий инфраструктуры.Государство также может ускорить выдачу разрешений с помощью временных рамок, разрешений третьей стороны и расширенных исключений из требований к специальным разрешениям. Центр Mercatus публикует ежегодный отчет о законодательном “наборе инструментов” штата в области жилищного строительства, который является полезным источником идей на этот счет (Furth и др., 2024).

Вместо подробных предписаний по доступному жилью, которые породили целую индустрию судебных разбирательств, Центр Mercatus публикует ежегодный отчет о законодательном «наборе инструментов» штата в области жилищного строительства. государство должно перейти к реформам регулирования, направленным на обеспечение всеобщего изобилия жилья. Государство все еще могло бы финансово поощрять города, которые действительно разрешают много нового строительства, но эти вознаграждения должны быть получены после выдачи разрешений, а не после простого пересмотра. Такой подход позволил бы наладить более тесное сотрудничество между государством и муниципалитетами, а также упростил бы для строителей понимание того, что они могут построить и где, без необходимости проходить через многолетнюю юридическую волокиту. Эти реформы позволят увеличить количество жилья там, где оно необходимо, снизив стоимость и удвоив существующие экономические преимущества Нью-Джерси, такие как квалифицированная урбанизированная рабочая сила и мощная промышленная и портовая инфраструктура.

Благодарности

Автор благодарит Одри Лэйн за редакторскую поддержку и руководство, а также анонимных рецензентов за полезные отзывы. Ответственность за все оставшиеся ошибки несет автор.

Список литературы

Абади А., Даймонд А. и Хайнмюллер Дж., 2015. Сравнительная политология и метод синтетического контроля. Американский журнал политических наук, 59 (2), стр. 495-510.

Атен, Б. Х., 2017. Региональные ценовые паритеты и реальный региональный доход в Соединенных Штатах. Исследование социальных показателей, 131(1), стр. 123-143.Бенто А., Лоу С., Кнаап Г.-Дж. и Чакраборти А., 2009. Влияние инклюзивного зонирования на рынок жилья. Городской пейзаж, 11(2), с. 7-26.Берри У. Д., Фординг Р. С. и Хэнсон Р. Л., 2000. Годовой индекс стоимости жизни в американских штатах за 1960-1995 годы. Журнал политики, 62(2), стр. 550-567.

Ферт С., Гамильтон Э. и Гарднер К., 2024. Жилищная реформа в Штатах: выбор вариантов на 2025 год, Арлингтон, Вирджиния: Центр Меркатус при Университете Джорджа Мейсона.

Гамильтон, Великобритания, 2021 год. Зонирование с учетом интересов всех сторон и результаты на рынке жилья. Городской пейзаж, 23(1), с. 161-194.

Холлингсхед, А., 2015. Когда и как города должны внедрять инклюзивную жилищную политику?, Беркли, Калифорния: Партнерство «Краеугольный камень».

Минс, Т. И Стрингем, Э. П., 2012. Непреднамеренные или предполагаемые последствия? Влияние жилищных условий, цены на которые ниже рыночных, на рынки жилья в Калифорнии. Журнал государственных финансов и общественного выбора, 30 (1-3), стр. 39-64.

Ругер У. и Соренс Дж., 2023. Свобода в 50 штатах: Индекс личной и экономической свободы. 7-е изд. Вашингтон, округ Колумбия: Институт Катона.Шютц Дж., Мельцер Р. и Бин В., 2011. Серебряная пуля или троянский конь? Влияние инклюзивного зонирования на местные рынки жилья в Соединенных Штатах. Городские исследования, 48(2), с. 297-329.

Примечания в конце

[1] Южный округ Берлингтон, штат Нью-Йорк, против городка Маунт-Лорел, 67 N.J. 151 (1975).

[2] Монахан, Джастин М. и Уильям Пенкетман-младший. “ Закон о справедливом жилищном строительстве: выполнение обязательств Маунт-Лорел с помощью общегосударственного плана.” Закон Сетон-Холла. J. 9 (1985): 585-619, 587.

[3] NAACP Южного округа Берлингтон против городка Маунт-Лорел, 92 Нью-Джерси.

158, 456 A.2d 390 (1983).

Другие новости:

---